Comprendre les risques sanitaires

Comprendre les risques sanitaires

Aide à l'anticipation face à l'incertitude des risques sanitaires avec Risque Sanitaire France


Comprendre le risque de la suroccupation dans l'habitat

Publié par Michael NGUYEN HUU sur 7 Juin 2015, 16:07pm

Catégories : #risques sanitaires

Photo de suroccupation (source: nouvel obs)

Photo de suroccupation (source: nouvel obs)

La suroccupation d'un logement a un effet sur le bien-être et la santé des occupants. La suroccupation posent les questions d'adéquation du logement aux besoins et capacités des habitants, de gestion des équipements et de maintien du logement en état.

 

I - Ce que l'ont sait sur la suroccupation

Dans l’ensemble des aires urbaines en France métropolitaine 6,1 % des logements sont suroccupés au sein des résidences principales, selon le recensement de 2006. Ces logements sont principalement des appartements anciens, en location. Le problème est essentiellement urbain. Hormis Paris, les aires urbaines de France métropolitaine dont la proportion de logements suroccupés est la plus forte se situent dans le sud de la France. Les DOM font partie des sept régions dont la proportion de logements sur-occupés approche ou dépasse 10 %. En Ile-de-France, la proportion atteint presque 20 %. C’est en Auvergne qu’elle est la plus faible.

 

 

La suroccupation et la santé

La diffusion des maladies se fait beaucoup plus facilement du fait de la promiscuité des occupants. Par ailleurs, le bruit, les odeurs et le manque d'intimité sont la source de nombreux problèmes de santé. Ils aggravent des maladies sous-jacentes et diminuent le bien-être globale des individus. Ces facteurs entrainent également une diminution de la concentration, des difficultés pour se reposer, de l'anxiété et du stress. L'impact sur les enfants est très important et des retards scolaires sont généralement remarqués.

 

La relation entre l'habitat et la santé mentale

Un logement est défini comme un espace de détente, une enveloppe physique et psychologique dans lequel l'intimité va se développer et où chaque individu trouve la possibilité d'être lui-même. L'habitat est un facteur de la structuration psychique des individus. L'une des premières fonctions du logement est de fournir un abri contre les agressions extérieures. L'absence d'habitat, le manque de contrôle, le déracinement, et l'intrusion dans l'intimité ont des effets négatifs sur la santé mentale des individus.

La représentation de l'espace privé diffère d'un individu à l'autre et varie selon la culture.  Un logement perd sa valeur de protection lorsque des désordres sont présents à l'intérieur  et empiétent sur l'intimité des occupants.

De tels désordres peuvent générer des manifestations pathologiques tels que de l'anxiété, de la dépression, de l'insomnie, de la paranoïa et des problèmes sociaux. Par ailleurs, les relations entre les voisins se détériorent lorsque les espaces communs ne parviennent plus à servir de zones tampons entre l'espace privé et public et que certaines personnes les utilisent comme des espaces privés, en les encombrant d'objets personnels ou en les utilisant comme des lieux de rencontre.

La sensation de sécurité, le confort du logement, l'intimité, les relations de bon voisinage, le respect des limites entre espaces privés et publics, sont essentiels à la santé et à la sensation de bien-être des occupants dans leur logement.

 

II - Les points de vigilance de l'habitat

Pour le conseil supérieur d'hygiène publique de France, l’évaluation de la suroccupation au regard des références et seuils minimaux est : 9 m2 pour une personne seule, 16 m2 pour un couple et 9 m2 par personne supplémentaire.

Ces seuils ne sont pas appliqués tous de la même manière suivant la commune.

 

La division abusive du logement

L’état de suroccupation peut être lié à une division abusive d’un logement (pavillon, appartement...) où tout (ou la majeure partie des pièces) peut être loué en « logements » à une personne ou une famille qui partagent en commun, de fait, une cuisine et une installation sanitaire.

 

III - Les mesures pour y remédier

Les modalités d’application de l’article L. 1331-23 (loi n° 70-612 du 10 juillet 1970) précisées par la circulaire du 27 août 1971 indiquent qu’ il ne suffit pas que le peuplement du logement dépasse les normes pour que la procédure prévue à l’article L. 1331-23 doive être mise en oeuvre. Il y a lieu d’apprécier le caractère abusif de l’occupation et le danger qu’elle présente.

 

            A. Le signalement d'un logement suroccupé du fait du logeur

Un agent de la commune concernée ou de l’Etat, constate un état de suroccupation et établit un rapport mettant en évidence cette suroccupation, en faisant apparaître le cas échéant les éléments caractérisant la responsabilité du logeur (la personne qui a mis les locaux à disposition, soit un bailleur ou l’exploitant d’un établissement d’hébergement, d’un hôtel meublé, ou une autre personne), après avoir visité les lieux : il est important de vérifier, si les redevances ou les loyers sont basés sur le nombre de personnes logées, le nombre de couchages existants, les installations sanitaires ou de cuisine disponibles, l’attestation signée par le bailleur ouvrant droit à l’allocation logement du locataire etc.

 

            B. Réglementation et obligations

                        1. Les obligations du logeur

Suroccupation du fait du logeur

Si la suroccupation est du fait du logeur, le préfet prend sur cette base un arrêté mettant en demeure le logeur de faire cesser l’occupation en surnombre dans un délai précisé en lui demandant d’assurer le relogement. Réglementairement, l'hébergement éventuel est à la charge du propriétaire, jusqu'à la main levée de l'arrêté. En effet, le logeur est tenu d’assurer l'hébergement des occupants en surnombre dans les conditions fixées au II de l’article L.521-3-2. Ce logement doit correspondre aux besoins et possibilités de chacun des occupants en surnombre, ou de l'ensemble s’il s’agit d’une unité familiale.

 

La suroccupation n'est pas du fait du logeur

Dans l’hypothèse où les conditions initiales de location étaient satisfaisantes et où la suroccupation provient d’un accroissement du nombre des occupants postérieur à la mise en location, il sera difficile de mettre en évidence la responsabilité du propriétaire. Deux situations sont alors possibles :

- l’accroissement du nombre des occupants est dû à la naissance d’enfants. L’intervention des services sociaux départementaux ou communaux est alors la plus appropriée pour veiller à la prise en compte, dans la gestion des attributions de logements sociaux, de la demande, par la famille, d’un logement plus grand,

- l’accroissement du nombre des occupants est dû à l’arrivée d’autres personnes. il convient alors de déterminer :

            - si la situation s’est développée à l’insu du propriétaire,

            - ou si les conditions de location (habitat dégradé loué à des niveaux élevés de loyer,     détournement des aides à la personne pour des pratiques voisines de l’usure) induisaient ce type d’évolution de la situation.

 

Pour ces situations, il n’y a lieu d’appliquer l’article L. 1331.24 que dans les cas où il s’avèrerait que le propriétaire connaissait (voire organisait) l’état de suroccupation de son logement et l’utilisait à son profit, notamment en pratiquant des niveaux de location anormalement élevés.

 

                        2. Protection des occupants

Les occupants de bonne foi sont protégés dans les conditions précisées aux articles L.521-1 et suivants du Code de la construction et de l'habitation :

- Le loyer en principal, la redevance ou toute autre somme perçue en contrepartie de l’occupation cesse d’être dû à compter du premier jour du mois suivant à compter du premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification de l’arrêté comportant la mise en demeure de faire cesser la situation de suroccupation et ce jusqu’au 1er jour du mois qui suit la fin de celle-ci, constatée par le préfet.

- Les baux et contrats d’occupation des occupants susceptibles de rester dans les lieux, sont suspendus parallèlement et pour la même période.

- Le bail ou le contrat d’occupation des occupants qui doivent être relogés poursuit ses effets, sauf pour ce qui concerne le paiement du loyer, jusqu’à son terme ou jusqu’au départ des occupants en surnombre et au plus tard jusqu’à la date limite fixée par l’arrêté pour reloger.

- Le logeur est tenu d’assurer le relogement des occupants en surnombre dans les conditions fixées au II de l’article L.521-3-2. Cette obligation consiste à proposer un nouveau logement décent et correspondant aux besoins et possibilités de chacun des occupants en surnombre, ou des occupants pris dans leur ensemble s’il s’agit d’une unité familiale.

- Il est également tenu de payer, aux occupants relogés, une indemnité forfaitaire d'un montant égal à trois mois de leur nouveau loyer et destinée à couvrir leur frais de réinstallation.

- Faute pour le logeur de respecter son obligation de relogement, le préfet (ou le maire s’il est délégataire des réservations de logements, ou encore, dans le cadre d’une OPAH ou d’une opération d’aménagement au sens de l’article L.300-1 du code de l’urbanisme, la personne à l’initiative de cette opération) est tenu de se substituer, c'est-à-dire de prendre toutes les dispositions utiles permettant d’assurer le relogement des occupants dans les meilleurs délais possibles.

En cas de refus par les occupants de trois offres de relogement faites par la collectivité publique ou pour le compte de celle-ci, leur expulsion peut être poursuivie devant le juge judiciaire.

- Les occupants qui ont vocation à être relogés et qui demeurent dans les lieux, faute d’avoir reçu une offre de relogement, ne peuvent être expulsés.

- La personne publique ou l’organisme qui a assuré le relogement, perçoit une indemnité

forfaitaire égale à douze mois du nouveau loyer de l’occupant, à la charge de la personne qui a mis les locaux à disposition. La créance publique est recouvrée comme en matière de contributions directes. L’organisme à but non lucratif et non soumis à la comptabilité publique qui a assuré le relogement peut faire certifier sa créance par le préfet (ou le maire) aux fins de lui conférer le caractère exécutoire et permettre le recouvrement forcé de celle-ci.

 

                        3. Réglementation

  • Texte de référence : article L.1331-23 du code de la santé publique: « Des locaux ne peuvent être mis à disposition aux fins d'habitation, à titre gratuit ou onéreux, dans des conditions qui conduisent manifestement à leur suroccupation. Le préfet met en demeure la personne qui a mis les locaux à disposition dans de telles conditions de faire cesser cette situation dans un délai qu'il fixe. Les dispositions de l'article L. 521-2 du code de la construction et de l'habitation sont applicables aux locaux visés par la mise en demeure. La personne qui a mis les locaux à disposition est tenue d'assurer le relogement des occupants affectés par l'exécution de cette mise en demeure dans les conditions prévues au II de l'article L. 521-3-1 du même code ; à défaut, les dispositions de l'article L. 521-3-2 sont applicables. »
  • Les divisions  des logements sont interdites sous peine de sanctions pénales, si elles ne respectent pas les dispositions de l’art L.111-6-1 du CCH (superficie inférieure à 14 m2 ou volume inférieur à 33 m3, alimentation en eau potable, évacuation des eaux usées, électricité …)

 

IV – Pour en savoir plus

Données et informations

 

V – Compléments d'information

  • Compléments sur le site internet du Pôle National de lutte contre l'Habitat Indigne
  • Un Question/Réponses à caractère général relative au droit des occupants.
  • Une note technique intitulée : « La notion d'occupant à prendre en compte dans les différents dispositifs de lutte contre l'insalubrité ».
  • Une note technique intitulée : la notion d'occupant de bonne foi au sens de l'article L. 521-1 du code de la construction et de l'habitation.
  • Un Questions/Réponses relatif au droit des occupants après l'ordonnance du 15 décembre 2005.
  • Une note juridique de l'ANIL intitulée « La protection des locataires ou des occupants des logements frappés d'une mesure de police ».
  • Une note technique intitulée : « L'obligation d'hébergement et de relogement des occupants d'immeubles impropres à l'habitation ou insalubres, en péril, ou des établissements d'hébergement dangereux (hôtels meublés) – Aspects généraux et jurisprudence ».
  • une note de jurisprudence intitulée : « Eléments de jurisprudence récente relative au droit des occupants en insalubrité ou péril ».
  • un Questions/Réponses sur le recouvrement des créances publiques au regard des mécanismes de l'ordonnance du 11/01/2007.

 

La suroccupation au sens de l'INSEE

L'indicateur de suroccupation est défini par l'Institut National de la Statistique et des Etudes Economiques (INSEE). La définition de l’indicateur territorial de suroccupation des logements repose sur la composition du ménage et le nombre de pièces du logement. Un logement est suroccupé quand il lui manque au moins une pièce par rapport à la norme d' « occupation normale », calculé sur le nombre de pièces nécessaires au ménage, décompté de la manière suivante :

  • une pièce de séjour pour le ménage,
  • une pièce pour chaque personne de référence d'une famille, c'est-à-dire l'homme dans le cas d'un couple et le parent seul dans le cas d'une famille monoparentale.
  • une pièce pour les personnes hors famille non célibataires ou les célibataires de 19 ans et plus,
  • pour les célibataires de moins de 19 ans : une pièce pour deux enfants s'ils sont de même sexe ou ont moins de 7 ans ; sinon, une pièce par enfant.
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Caroline Gérard 06/09/2016 17:06

Bonjour,

voter article est très intéressant. je suis à la recherche de sources sur les conséquences de la sur occupation sur la santé mentale. Pourriez vous m'indiquer sur quelles études vous vous êtes fondés?
Je vous remercie par avance pour votre aide
Bien cordialement
Caroline Gérard

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